среда, 24 июня 2015 г.

Состояние экономики России: ещё падает или уже "дно"?


         Некоторые оптимисты утверждают, что в текущий момент мы наблюдаем «дно» сегодняшнего кризиса в России. По крайней мере, некоторые люди из Кремля на это намекают. На мой взгляд, это не соответствует истине. Объясню на пальцах почему.
     Самый простой и самый доступный индикатор состояния экономики страны – это рынок недвижимости. Люди всегда совершают сделки с недвижимостью – размениваются, оформляют наследство, право собственности и т.д. и т.п., но УЛУЧШАЮТ свои жилищные условия (или расширяют производственные, офисные площади) только в экономически благоприятное время. То есть строительный рынок (и рынок недвижимости в том числе и в первую очередь) – это точный индикатор стабильности и состояния экономики в целом.
          В настоящий момент рынок недвижимости стремительно падает, и «дна» его, вопреки желанию многих, не видно. На мой взгляд, если ничего не изменится, то рынок недвижимости нащупает своё «дно» только через 1-3 года. Сейчас объясню, почему я так думаю.
          При цене доллара в 30 рублей и «бочке» нефти за 40 долларов 10 лет назад цена за квадратный метр была в 3 раза меньше нынешней (всё примерно, хирургическая точность не важна, «копейки» округляем – анализируем тенденции). Да, сейчас доллар стоит 55-60 рублей, но и стоимость импорта при строительстве – это далеко не главная статья расходов. Да, нефть сейчас в полтора раза дороже, но и гос.расходы на социалку и армию увеличились, то есть «лишних» денег, готовых выйти на рынок, нет. Таким образом, цена на недвижимость по сравнению с ценой начала этого года (исторического максимума) может упасть, пусть и не в 3 раза, но примерно на 50%, и это будет, на мой взгляд, вполне обоснованный, общей ситуацией в стране, её уровень. Ещё раз повторю: если ничего не изменится.
              Точное прогнозирование, при наличии такого большого количества переменных и влияющих на строительный рынок факторов – это очень неблагодарное дело. Я бы о другом здесь поразмышлял – доступном к прогнозированию и анализу.
 До тех пор, пока строительство будет рентабельно, строители будут продолжать строить. При этом, спрос будет падать, так как весь вышеуказанный 3-хкратный рост был спровоцирован в первую очередь доступной ипотекой и дешёвыми западными деньгами, а также высокими ценами на нефть (примерно в 1,5-2 раза выше нынешних уровней). Без этих факторов, спрос будет падать до тех пор, пока рынок не нащупает равновесие. Гигантская маржинальность и фантастическая коррупция в строительном секторе не могут существовать в тот момент, когда вся страна стремительно беднеет, поэтому строительный рынок, как и все остальные в стране, должен будет придти к реальной и обоснованной рентабельности. До этого момента ещё очень далеко.
Более того, прежде, чем придти в равновесное состояние, строительный рынок должен нащупать «дно», от которого и оттолкнуться к нормальному и обоснованному в текущей ситуации уровню. В данном случае «дно» – это повсеместное замораживание строящихся объектов и отказ от нового строительства. Когда это произойдёт – это и будет «дно».
Вместе с тем, само по себе сворачивание строительства не означает, что после этого рынок начнёт расти. Для роста или нахождения нормального равновесного состояния должны начать работать факторы роста или хотя бы политическая и экономическая ситуация в стране и в мире должны нормализоваться и стабилизироваться. В данный момент совершенно бессмысленно делать какие-либо прогнозы относительно макро экономики и политики. Между тем, можно спрогнозировать и выделить, как МАРКЕРЫ те факторы, присутствие которых должно будет вызвать если не рост, то, хотя бы, нормализацию обстановки на строительном рынке. Итак, что это за маркеры (факторы)?
Внутренние факторы: заложенные в бюджет значительная господдержка строительных организаций и субсидирование ипотеки (наиболее вероятные и самые быстродействующие меры); структурное реформирование и оздоровление экономики (результаты будут только в долгосрочной перспективе, пока трудно в это верится). Внешние факторы: значительные инвестиции из Азии в нашу экономику (пока маловероятно, но возможно), рост стоимости нефти (пока маловероятно, но, при определённом стечении обстоятельств, возможно), системные кризисы в Европе и/или в Америке (пока маловероятно).
Из всего вышеперечисленного, самое вероятное и самое быстродейственное – это господдержка строителей и ипотеки, но данные затраты – это явно не приоритет для нашего правительства в текущий момент. Кроме того, для того, чтобы такая программа была запущена в жизнь, эту статью расходов нужно заложить в бюджет, а для этого строители уже сейчас должны бы были толпами плакаться везде о своём бедственном положении. Ничего этого мы не видим. Значит, любая значимая поддержка от государства возможна не ранее, чем в 2017 году, а до того момента… ну, я говорил уже.
Если значимых «факторов роста» не случится, то строительный рынок, после своего падения, может годами потом болтаться где-то возле «дна» в полу коматозном состоянии. Такое уже было в конце 80-х и в течение всех 90-х. Ничего нового или невероятного в таком положении нет.   
Таким образом, в этом году и неизбежно (как минимум) в следующем году, наслаждаемся наблюдением за падением цен на недвижимость и паникой среди продавцов недвижимости и тех «инвесторов», кто считал недвижимость самым надёжным хеджем от рисков кризиса. Одновременно наблюдаем незапланированную реализацию гос.программы «доступное жильё». Если будет финансовая возможность, увидев вышеописанные признаки «дна» (замораживание строительства), приобретаем с приятным дисконтом понравившиеся объекты.
Таким образом, так как строительный сектор – это одновременно и один из ведущих локомотивов экономики, и яркий и понятный индикатор состояния её же, то, можно сделать вывод о том, что «дно» в нашей экономике мы увидим не ранее, чем через год-два.
При этом, скорее всего, где-то там внизу мы все и подвиснем на какое-то время. Оптимизма не испытываю, но если я ошибаюсь, и всё у нас скоро наладится, буду несказанно рад этому. Вот так вот.
Всем всего…

16 комментариев:

  1. Анонимный24 июня 2015 г., 16:11

    О, опять все плохо?!

    ОтветитьУдалить
  2. Поражаюсь твоему бесконечному позитиву, студент

    ОтветитьУдалить
  3. Сомневаюсь, что рынок недвижимости может за год рухнуть на 50%. Бред. Так как в этом случае у нас возникнет ипотечный кризис, как это было в Америке в 2008-м году. не позволят рынку рухнуть

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Ну, во-первых, а кто сказал, что цена упадёт сразу за год?! Она может и два года плавно падать, и три, а может и быстрее. Сейчас трудно сказать. Менее, чем за полгода цена на недвижимость упала примерно на 20%. Темп и глубина падения – беспрецедентны для нашего рынка. Как именно (с какой скоростью) цена будет падать дальше – трудно сказать. В какой-то момент будет неизбежное «пике» – когда девелоперы начнут массово скидывать свои объекты, чтобы закрыть какие-то обязательства или чтобы выйти в кэш.

      Во-вторых, 50% – это, на мой взгляд, максимум падения. То есть «дно». Любой пик, он относительно краткосрочный. Например, доллар в какой-то момент тоже был по 80 рублей, но сколько он стоит сейчас, и кто его успел тогда по тому курсу продать? То то и оно.

      И в-третьих, у нас по определению невозможен ипотечный кризис «как в Америке». Потому что:

      1.У нас совершенно другая правовая система. В Америке человек задолжал банку за несколько месяцев и его – херакс! – зашиворот и пинками из дома выгнали. У нас же – «социальное государство»: человек год не будет платить; потом с ним год банк будет судиться; потом ещё дольше его будут пытаться выселить. А если там ещё дети живут и какие-нибудь экспрессивные люди, которые грозят себя поджечь и т.д. и т.п., исполнение такого исполнительного производства – это становится уже абстрактной неопределённостью.

      2.У нас в принципе нет такого количества «плохих» ипотечных кредитов. У нас ипотека, по большому счёту, существует 10-12 лет, из них активно банки продвигали рискованные предложения (с десятью процентов первого взноса) только два-три года в 2005-2007 годах, и то, далеко не всем эти кредиты одобряли. В среднем первый взнос в России – это традиционные 30-50% от стоимости квартиры, поэтому (учитывая, что по сравнению с 2005-2007 гг цены по стране ещё значительно поднялись) для того, чтобы кредит стал больше стоимости заложенного имущества, цена на объект залога должна упасть более, чем на 50%. Это уже маловероятно.

      И даже в этом случае, учитывая вышеописанную нашу правовую практику, я однозначно уверен, что у нас не случится, как в Америке – массовый выброс на рынок изъятых за просрочки ипотечных квартир.

      Кроме всего, у нас скорее государство частные банки обанкротит, чем позволит им у людей массово жильё отнимать.

      Удалить
    2. Анонимный28 июня 2015 г., 15:31

      Цитата: «… у нас «социальное государство». …У нас скорее государство банки обанкротит, чем позволит им у людей массово жильё отнимать».
      Кстати, разве это плохо?! В жопу омерику с их людоедскими законами!

      Удалить
  4. Ольга Павловна25 июня 2015 г., 14:48

    А как, по Вашему мнению, на стоимости недвижимости отразится рост курса рубля, или наоборот - его падение? Заранее спасибо

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. В регионах недвижимость никогда не была привязана к курсу рубля, так как доходы у всех в рублях и смысла нет плясать от курса того, чего ни у кого нет. Поэтому, влияние курса рубля на стоимость недвижимости в регионах, исключительно опосредованное и ограниченное.

      Например, доллар долгие годы болтался вокруг 30 руб/$, а недвижимость все эти годы росла. А зимой 2014/2015 доллар вырос и недвижимость скакнула, но в данном случае стоимость недвижимости выросла не из-за доллара, а из-за того, что люди избавлялись от наличных рублей, пугаясь геополитической неопределённости. Сейчас доллар снова достаточно значительно упал, а рынок недвижимости упал и продолжает своё падение. Таким образом, никакой прямой связи не вижу.

      Но в Москве иная ситуация – там есть прямая связь, так как очень долгое время цены на недвижимость была привязана к стоимости валюты «вероятного противника». Но ситуация в Москве не будет сильно отличаться от общей ситуации в стране.

      Удалить
  5. Лев Анатольевич28 июня 2015 г., 11:49

    Если цены на недвижимость, согласно вашему прогнозу будут долго и глубоко падать, то, согласно правилам технического анализа, следует дождаться, когда цены начнут расти, и только тогда покупать. Есть такой принцип фондового рынка: «Никогда не лови падающие ножи!» То есть, перефразируя, можно приобрести актив, полагая, что купил его на «дне», а потом обнаружить, что цена на этот актив ещё на 50% упала. Поэтому брокеры покупают только, когда происходит «разворот». В этой части статьи с вами не согласен. Подумайте над этим.

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Есть определённый минимум цены недвижимости, обусловленный её себестоимостью, ниже этой «справедливой» цены объект может продаваться только в экстра ординарных случаях. Я бы на такой случай не уповал.

      Кроме того, как показывает практика, цена на недвижимость ЗНАЧИТЕЛЬНО быстрее РАСТЁТ, чем падает. То есть, может сложиться такая ситуация, когда рынок недвижимости (и российская экономика в целом) выправится, и тогда цены могут взлететь мгновенно. Были примеры, когда цены росли на 10% в месяц. В абсолютных цифрах – это достаточно большие суммы получаются. Я не уверен, что вы успеете вовремя среагировать. Приобретение недвижимости – это вам не «сигнал на покупку» в программе поставить.

      И, кстати, вообще применение на рынке недвижимости биржевых инструментов и способа мышления – это не очень верный путь. Всё-таки недвижимость – это РЕАЛЬНЫЙ сектор, а не финансовый инструмент. Здесь действуют несколько иные законы.

      Удалить
  6. Анонимный29 июня 2015 г., 12:57

    Прочитала эту чушь. Какой бред! Такого дебильного идиотизма я давно не читала. Где и когда вы видели, чтобы цены на недвижимость падали???!!!!

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Кризис 2008-2010 вам ни о чём не говорит? :)))

      Удалить
    2. Анонимный29 июня 2015 г., 13:09

      Ну и где там цены падали?! Тогда цены – стояли! Падение рынка и застой – это разные вещи!!! Это надо понимать, аналидег! Хаха Зачем народ-то пугать небылицами?! Иди учи матчасть, стьюдент!

      Удалить
    3. Во-первых, тут даже не нужно особо заморачиваться, чтобы доказать, что в кризис 2008-2010 цены упали примерно на 20-30% от предыдущего максимума. Для этого достаточно найти графики цен на недвижимость, которые есть в свободном доступе на специализированных ресурсах.

      Во-вторых, есть такое понятие: цена «выставочная» (то есть за которую ПЫТАЮТСЯ продать) и цена «продажная» (то есть та цена, за которую объект реально ПОКУПАЕТСЯ реальным покупателем). Пытаться продать можно за какую угодно цену, а покупают за РЕАЛЬНУЮ цену, то есть за РЫНОЧНУЮ цену, обусловленную спросом и предложением.

      Ладно, краткий экскурс. Что такое «рынок стоит»? Это значит, что предложение превышает спрос, продавцы не хотят скидывать цены, а покупатели не хотят ЗА ЭТУ ЦЕНУ покупать. При условии, что покупателей меньше, чем продавцов, что происходит в таком случае? правильно: продаёт тот, кто СКИДЫВАЕТ цену.

      Нет, если, конечно, у вас некий уникальный объект, который требуется покупателям, то вы можете не снижать на него цену. Если же у вас типичный объект недвижимости (а чаще всего все объекты однотипные), то, при прочих равных, продаст свой объект тот продавец, который запросит меньшую цену. То есть – обратный аукцион на понижение.

      При этом, если в кризис 2008-2010 цены упали на 20-30% за 2 года, то сейчас они рухнули на 15-20% за 4 месяца – это нонсенс, который вызывает обоснованные опасения, что это явно не предел.

      Удалить
    4. Анонимный29 июня 2015 г., 13:57

      Где ты увидел то, что цены рухнули?! Ты дебил?! Где ты это увидел?!

      Удалить
    5. Так, короче, любой следующий комментарий с оскорблениями будет удаляться. Это, во-первых.

      Во-вторых, если вы там что-то продаёте и поэтому не хотите поверить в объективную реальность, то – флаг вам в руки. Я не собираюсь вас переубеждать.

      В-третьих, в 2008 году одновременно со мной масса людей продавали однотипные с моим объекты (коттеджи). Я скинул тогда сразу 10% и продал в том году. Продавцы аналогичных объектов не скинули ни копейки и продолжали «держать» цену. Свои объекты они продали в 2011-2012 годах. Моё дело высказать свой мнение, а дальше вы можете делать, что хотите.

      П.С. Именно вам, аноним, я советую стоять на своём и до упора свою цену держать.

      Удалить
  7. Тут есть несколько нюансов, в такие кризисы.
    Если вам надо выйти в кэш срочно, то продавать надо прямо сейчас.
    Если у вас это единственный объект и вы готовы ждать сколько угодно «хорошей цены», то готовьтесь ждать долго.
    Если у вас обмен (то есть вы продаёте, чтобы купить другой объект), то нужно понимать, что таких людей, как последний анонимный комментатор, отрицающий всякое падение цен в принципе, достаточно много, и вы обязательно столкнётесь с тем, что и реальных покупателей мало, и реальных предложений, где продавцы готовы хорошо торговаться, тоже мало.
    Собственно, именно поэтому рынок и «стоит». Поэтому это и называется – кризис.

    ОтветитьУдалить