среда, 24 июня 2015 г.

Состояние экономики России: ещё падает или уже "дно"?


         Некоторые оптимисты утверждают, что в текущий момент мы наблюдаем «дно» сегодняшнего кризиса в России. По крайней мере, некоторые люди из Кремля на это намекают. На мой взгляд, это не соответствует истине. Объясню на пальцах почему.
     Самый простой и самый доступный индикатор состояния экономики страны – это рынок недвижимости. Люди всегда совершают сделки с недвижимостью – размениваются, оформляют наследство, право собственности и т.д. и т.п., но УЛУЧШАЮТ свои жилищные условия (или расширяют производственные, офисные площади) только в экономически благоприятное время. То есть строительный рынок (и рынок недвижимости в том числе и в первую очередь) – это точный индикатор стабильности и состояния экономики в целом.
          В настоящий момент рынок недвижимости стремительно падает, и «дна» его, вопреки желанию многих, не видно. На мой взгляд, если ничего не изменится, то рынок недвижимости нащупает своё «дно» только через 1-3 года. Сейчас объясню, почему я так думаю.
          При цене доллара в 30 рублей и «бочке» нефти за 40 долларов 10 лет назад цена за квадратный метр была в 3 раза меньше нынешней (всё примерно, хирургическая точность не важна, «копейки» округляем – анализируем тенденции). Да, сейчас доллар стоит 55-60 рублей, но и стоимость импорта при строительстве – это далеко не главная статья расходов. Да, нефть сейчас в полтора раза дороже, но и гос.расходы на социалку и армию увеличились, то есть «лишних» денег, готовых выйти на рынок, нет. Таким образом, цена на недвижимость по сравнению с ценой начала этого года (исторического максимума) может упасть, пусть и не в 3 раза, но примерно на 50%, и это будет, на мой взгляд, вполне обоснованный, общей ситуацией в стране, её уровень. Ещё раз повторю: если ничего не изменится.
              Точное прогнозирование, при наличии такого большого количества переменных и влияющих на строительный рынок факторов – это очень неблагодарное дело. Я бы о другом здесь поразмышлял – доступном к прогнозированию и анализу.
 До тех пор, пока строительство будет рентабельно, строители будут продолжать строить. При этом, спрос будет падать, так как весь вышеуказанный 3-хкратный рост был спровоцирован в первую очередь доступной ипотекой и дешёвыми западными деньгами, а также высокими ценами на нефть (примерно в 1,5-2 раза выше нынешних уровней). Без этих факторов, спрос будет падать до тех пор, пока рынок не нащупает равновесие. Гигантская маржинальность и фантастическая коррупция в строительном секторе не могут существовать в тот момент, когда вся страна стремительно беднеет, поэтому строительный рынок, как и все остальные в стране, должен будет придти к реальной и обоснованной рентабельности. До этого момента ещё очень далеко.
Более того, прежде, чем придти в равновесное состояние, строительный рынок должен нащупать «дно», от которого и оттолкнуться к нормальному и обоснованному в текущей ситуации уровню. В данном случае «дно» – это повсеместное замораживание строящихся объектов и отказ от нового строительства. Когда это произойдёт – это и будет «дно».
Вместе с тем, само по себе сворачивание строительства не означает, что после этого рынок начнёт расти. Для роста или нахождения нормального равновесного состояния должны начать работать факторы роста или хотя бы политическая и экономическая ситуация в стране и в мире должны нормализоваться и стабилизироваться. В данный момент совершенно бессмысленно делать какие-либо прогнозы относительно макро экономики и политики. Между тем, можно спрогнозировать и выделить, как МАРКЕРЫ те факторы, присутствие которых должно будет вызвать если не рост, то, хотя бы, нормализацию обстановки на строительном рынке. Итак, что это за маркеры (факторы)?
Внутренние факторы: заложенные в бюджет значительная господдержка строительных организаций и субсидирование ипотеки (наиболее вероятные и самые быстродействующие меры); структурное реформирование и оздоровление экономики (результаты будут только в долгосрочной перспективе, пока трудно в это верится). Внешние факторы: значительные инвестиции из Азии в нашу экономику (пока маловероятно, но возможно), рост стоимости нефти (пока маловероятно, но, при определённом стечении обстоятельств, возможно), системные кризисы в Европе и/или в Америке (пока маловероятно).
Из всего вышеперечисленного, самое вероятное и самое быстродейственное – это господдержка строителей и ипотеки, но данные затраты – это явно не приоритет для нашего правительства в текущий момент. Кроме того, для того, чтобы такая программа была запущена в жизнь, эту статью расходов нужно заложить в бюджет, а для этого строители уже сейчас должны бы были толпами плакаться везде о своём бедственном положении. Ничего этого мы не видим. Значит, любая значимая поддержка от государства возможна не ранее, чем в 2017 году, а до того момента… ну, я говорил уже.
Если значимых «факторов роста» не случится, то строительный рынок, после своего падения, может годами потом болтаться где-то возле «дна» в полу коматозном состоянии. Такое уже было в конце 80-х и в течение всех 90-х. Ничего нового или невероятного в таком положении нет.   
Таким образом, в этом году и неизбежно (как минимум) в следующем году, наслаждаемся наблюдением за падением цен на недвижимость и паникой среди продавцов недвижимости и тех «инвесторов», кто считал недвижимость самым надёжным хеджем от рисков кризиса. Одновременно наблюдаем незапланированную реализацию гос.программы «доступное жильё». Если будет финансовая возможность, увидев вышеописанные признаки «дна» (замораживание строительства), приобретаем с приятным дисконтом понравившиеся объекты.
Таким образом, так как строительный сектор – это одновременно и один из ведущих локомотивов экономики, и яркий и понятный индикатор состояния её же, то, можно сделать вывод о том, что «дно» в нашей экономике мы увидим не ранее, чем через год-два.
При этом, скорее всего, где-то там внизу мы все и подвиснем на какое-то время. Оптимизма не испытываю, но если я ошибаюсь, и всё у нас скоро наладится, буду несказанно рад этому. Вот так вот.
Всем всего…

16 комментариев:

  1. О, опять все плохо?!

    ОтветитьУдалить
  2. Поражаюсь твоему бесконечному позитиву, студент

    ОтветитьУдалить
  3. Сомневаюсь, что рынок недвижимости может за год рухнуть на 50%. Бред. Так как в этом случае у нас возникнет ипотечный кризис, как это было в Америке в 2008-м году. не позволят рынку рухнуть

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Ну, во-первых, а кто сказал, что цена упадёт сразу за год?! Она может и два года плавно падать, и три, а может и быстрее. Сейчас трудно сказать. Менее, чем за полгода цена на недвижимость упала примерно на 20%. Темп и глубина падения – беспрецедентны для нашего рынка. Как именно (с какой скоростью) цена будет падать дальше – трудно сказать. В какой-то момент будет неизбежное «пике» – когда девелоперы начнут массово скидывать свои объекты, чтобы закрыть какие-то обязательства или чтобы выйти в кэш.

      Во-вторых, 50% – это, на мой взгляд, максимум падения. То есть «дно». Любой пик, он относительно краткосрочный. Например, доллар в какой-то момент тоже был по 80 рублей, но сколько он стоит сейчас, и кто его успел тогда по тому курсу продать? То то и оно.

      И в-третьих, у нас по определению невозможен ипотечный кризис «как в Америке». Потому что:

      1.У нас совершенно другая правовая система. В Америке человек задолжал банку за несколько месяцев и его – херакс! – зашиворот и пинками из дома выгнали. У нас же – «социальное государство»: человек год не будет платить; потом с ним год банк будет судиться; потом ещё дольше его будут пытаться выселить. А если там ещё дети живут и какие-нибудь экспрессивные люди, которые грозят себя поджечь и т.д. и т.п., исполнение такого исполнительного производства – это становится уже абстрактной неопределённостью.

      2.У нас в принципе нет такого количества «плохих» ипотечных кредитов. У нас ипотека, по большому счёту, существует 10-12 лет, из них активно банки продвигали рискованные предложения (с десятью процентов первого взноса) только два-три года в 2005-2007 годах, и то, далеко не всем эти кредиты одобряли. В среднем первый взнос в России – это традиционные 30-50% от стоимости квартиры, поэтому (учитывая, что по сравнению с 2005-2007 гг цены по стране ещё значительно поднялись) для того, чтобы кредит стал больше стоимости заложенного имущества, цена на объект залога должна упасть более, чем на 50%. Это уже маловероятно.

      И даже в этом случае, учитывая вышеописанную нашу правовую практику, я однозначно уверен, что у нас не случится, как в Америке – массовый выброс на рынок изъятых за просрочки ипотечных квартир.

      Кроме всего, у нас скорее государство частные банки обанкротит, чем позволит им у людей массово жильё отнимать.

      Удалить
    2. Цитата: «… у нас «социальное государство». …У нас скорее государство банки обанкротит, чем позволит им у людей массово жильё отнимать».
      Кстати, разве это плохо?! В жопу омерику с их людоедскими законами!

      Удалить
  4. Ольга Павловна25 июня 2015 г. в 14:48

    А как, по Вашему мнению, на стоимости недвижимости отразится рост курса рубля, или наоборот - его падение? Заранее спасибо

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. В регионах недвижимость никогда не была привязана к курсу рубля, так как доходы у всех в рублях и смысла нет плясать от курса того, чего ни у кого нет. Поэтому, влияние курса рубля на стоимость недвижимости в регионах, исключительно опосредованное и ограниченное.

      Например, доллар долгие годы болтался вокруг 30 руб/$, а недвижимость все эти годы росла. А зимой 2014/2015 доллар вырос и недвижимость скакнула, но в данном случае стоимость недвижимости выросла не из-за доллара, а из-за того, что люди избавлялись от наличных рублей, пугаясь геополитической неопределённости. Сейчас доллар снова достаточно значительно упал, а рынок недвижимости упал и продолжает своё падение. Таким образом, никакой прямой связи не вижу.

      Но в Москве иная ситуация – там есть прямая связь, так как очень долгое время цены на недвижимость была привязана к стоимости валюты «вероятного противника». Но ситуация в Москве не будет сильно отличаться от общей ситуации в стране.

      Удалить
  5. Лев Анатольевич28 июня 2015 г. в 11:49

    Если цены на недвижимость, согласно вашему прогнозу будут долго и глубоко падать, то, согласно правилам технического анализа, следует дождаться, когда цены начнут расти, и только тогда покупать. Есть такой принцип фондового рынка: «Никогда не лови падающие ножи!» То есть, перефразируя, можно приобрести актив, полагая, что купил его на «дне», а потом обнаружить, что цена на этот актив ещё на 50% упала. Поэтому брокеры покупают только, когда происходит «разворот». В этой части статьи с вами не согласен. Подумайте над этим.

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Есть определённый минимум цены недвижимости, обусловленный её себестоимостью, ниже этой «справедливой» цены объект может продаваться только в экстра ординарных случаях. Я бы на такой случай не уповал.

      Кроме того, как показывает практика, цена на недвижимость ЗНАЧИТЕЛЬНО быстрее РАСТЁТ, чем падает. То есть, может сложиться такая ситуация, когда рынок недвижимости (и российская экономика в целом) выправится, и тогда цены могут взлететь мгновенно. Были примеры, когда цены росли на 10% в месяц. В абсолютных цифрах – это достаточно большие суммы получаются. Я не уверен, что вы успеете вовремя среагировать. Приобретение недвижимости – это вам не «сигнал на покупку» в программе поставить.

      И, кстати, вообще применение на рынке недвижимости биржевых инструментов и способа мышления – это не очень верный путь. Всё-таки недвижимость – это РЕАЛЬНЫЙ сектор, а не финансовый инструмент. Здесь действуют несколько иные законы.

      Удалить
  6. Прочитала эту чушь. Какой бред! Такого дебильного идиотизма я давно не читала. Где и когда вы видели, чтобы цены на недвижимость падали???!!!!

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Кризис 2008-2010 вам ни о чём не говорит? :)))

      Удалить
    2. Ну и где там цены падали?! Тогда цены – стояли! Падение рынка и застой – это разные вещи!!! Это надо понимать, аналидег! Хаха Зачем народ-то пугать небылицами?! Иди учи матчасть, стьюдент!

      Удалить
    3. Во-первых, тут даже не нужно особо заморачиваться, чтобы доказать, что в кризис 2008-2010 цены упали примерно на 20-30% от предыдущего максимума. Для этого достаточно найти графики цен на недвижимость, которые есть в свободном доступе на специализированных ресурсах.

      Во-вторых, есть такое понятие: цена «выставочная» (то есть за которую ПЫТАЮТСЯ продать) и цена «продажная» (то есть та цена, за которую объект реально ПОКУПАЕТСЯ реальным покупателем). Пытаться продать можно за какую угодно цену, а покупают за РЕАЛЬНУЮ цену, то есть за РЫНОЧНУЮ цену, обусловленную спросом и предложением.

      Ладно, краткий экскурс. Что такое «рынок стоит»? Это значит, что предложение превышает спрос, продавцы не хотят скидывать цены, а покупатели не хотят ЗА ЭТУ ЦЕНУ покупать. При условии, что покупателей меньше, чем продавцов, что происходит в таком случае? правильно: продаёт тот, кто СКИДЫВАЕТ цену.

      Нет, если, конечно, у вас некий уникальный объект, который требуется покупателям, то вы можете не снижать на него цену. Если же у вас типичный объект недвижимости (а чаще всего все объекты однотипные), то, при прочих равных, продаст свой объект тот продавец, который запросит меньшую цену. То есть – обратный аукцион на понижение.

      При этом, если в кризис 2008-2010 цены упали на 20-30% за 2 года, то сейчас они рухнули на 15-20% за 4 месяца – это нонсенс, который вызывает обоснованные опасения, что это явно не предел.

      Удалить
    4. Где ты увидел то, что цены рухнули?! Ты дебил?! Где ты это увидел?!

      Удалить
    5. Так, короче, любой следующий комментарий с оскорблениями будет удаляться. Это, во-первых.

      Во-вторых, если вы там что-то продаёте и поэтому не хотите поверить в объективную реальность, то – флаг вам в руки. Я не собираюсь вас переубеждать.

      В-третьих, в 2008 году одновременно со мной масса людей продавали однотипные с моим объекты (коттеджи). Я скинул тогда сразу 10% и продал в том году. Продавцы аналогичных объектов не скинули ни копейки и продолжали «держать» цену. Свои объекты они продали в 2011-2012 годах. Моё дело высказать свой мнение, а дальше вы можете делать, что хотите.

      П.С. Именно вам, аноним, я советую стоять на своём и до упора свою цену держать.

      Удалить
  7. Тут есть несколько нюансов, в такие кризисы.
    Если вам надо выйти в кэш срочно, то продавать надо прямо сейчас.
    Если у вас это единственный объект и вы готовы ждать сколько угодно «хорошей цены», то готовьтесь ждать долго.
    Если у вас обмен (то есть вы продаёте, чтобы купить другой объект), то нужно понимать, что таких людей, как последний анонимный комментатор, отрицающий всякое падение цен в принципе, достаточно много, и вы обязательно столкнётесь с тем, что и реальных покупателей мало, и реальных предложений, где продавцы готовы хорошо торговаться, тоже мало.
    Собственно, именно поэтому рынок и «стоит». Поэтому это и называется – кризис.

    ОтветитьУдалить